Invertir en Donostia/San Sebastián: 14 €/m²/mes de alquiler y 3,4 % de rentabilidad bruta
Comprar en Donostia/San Sebastián cuesta de media 5006 €/m² y alquilar se paga a 14 €/m² al mes, lo que deja una rentabilidad bruta del 3,4 % antes de gastos e impuestos. Está bastante por debajo de la media española (4,2 %), con precios de compra por encima de la media española.
14 €/m²/mesAlquilerVivienda de 90 m²: 1288 €/mes
5006 €/m²CompraVivienda de 90 m²: 450.540 €
3,4 %Rentabilidad brutaAlquiler anual sobre precio de compra
41/100Momentum50 = mercado plano
El mapa
Donostia/San Sebastián dentro de Gipuzkoa
Dónde queda el municipio y cómo se compara con los de alrededor.
Rentabilidad bruta< 3 %3–4 %4–5 %5–6 %≥ 6 %sin datos
Límites administrativos del Instituto Geográfico Nacional (CC BY 4.0). Canarias se dibuja desplazada, como en cualquier mapa de España.
El veredicto
Lo que ve el análisis
Las señales concretas que los datos oficiales dejan sobre este mercado, antes de entrar en el detalle.
Por rentabilidad bruta ocupa el puesto 4 de 4 entre los municipios de su provincia.
Donostia/San Sebastián tiene 189.866 habitantes, un paro aproximado del 5 % (por debajo de la media española). Son señales de profundidad de la demanda de vivienda, no del riesgo de un inquilino concreto.
A favor
Saldo migratorio de 12,9 ‰Entra más gente de la que sale, por encima de la media española: demanda de vivienda sostenida.
Paro aproximado del 5 %Mercado laboral más sólido que la media española, medido sobre parados y afiliados.
En contra
Rentabilidad bruta del 3,4 %Por debajo de la media española (4,2 %): aquí se compra más por revalorización que por renta.
Momentum 41/100El mercado local no acompaña: las series recientes están planas o a la baja.
2,3 compraventas por 1.000 habitantesMercado poco líquido: cuenta con plazos de venta más largos.
El mercado
Cuánto cuesta y cuánto renta
Nivel de mercado de Donostia/San Sebastián y lo que implica para quien compra para alquilar. Las cifras por m² se convierten a una vivienda de referencia de 90 m².
29,1 añosPrecio / Renta (PER)Años de alquiler para amortizar la compra
5006 €/m²Precio de compra
España 1996 €/m²€/m² de compraventa, media ponderada por población
14 €/m²/mesAlquiler
España 7 €/m²€/m² al mes, media ponderada por población
3,4 %Rentabilidad bruta
España 4,2 %alquiler anual sobre precio de compra, antes de gastos
La comparación
Su posición frente al resto
Percentil de Donostia/San Sebastián entre los municipios con datos suficientes, calculado sobre la misma cifra para todos.
Rentabilidad bruta3,4 %
10
PeorMedianaMejor
Nivel de alquiler14 €/m²/mes
100
PeorMedianaMejor
Momentum41/100
44
PeorMedianaMejor
Dentro de Gipuzkoa ocupa el puesto 4 de 4 por rentabilidad bruta.
La demanda
Demanda, empleo y liquidez
La profundidad estructural del mercado: cuánta gente hay, qué renta tiene, cuánto se transacciona y qué estrés arrastra. Es contexto de mercado, nunca una medida del riesgo de un inquilino.
2,3Rotación del mercado
España 3,3compraventas al año por 1.000 habitantes · a más rotación, más fácil revender
5 %Paro (aprox.)
España 11 %parados sobre parados + afiliados a la Seguridad Social
12,9 ‰Saldo migratorio
España 12,8 ‰entradas menos salidas del extranjero por 1.000 habitantes
0,23Presión de ejecuciones
España 0,55ejecuciones hipotecarias por 1.000 viviendas del parque provincial · 2025
Las ejecuciones hipotecarias son un dato provincial (INE): describen el mercado de Gipuzkoa, no solo este municipio.
La evolución
Cómo ha evolucionado
Series oficiales de Donostia/San Sebastián de los últimos años. Cuando una serie no aparece es que el municipio no la publica.
Compraventas de vivienda
MIVAU · operaciones por año
+5,4 % interanual
Paro registrado
SEPE · media anual
−1,0 % interanual
Población empadronada
INE · padrón anual
0,0 % interanual
Saldo migratorio exterior
INE · inmigración − emigración · anual
+27,2 % interanual
Infracciones penales
Min. Interior · acumulado
+79,6 % interanual
Alrededor
Alternativas en Gipuzkoa
Territorios del mismo ámbito ordenados por rentabilidad bruta, para comparar antes de decidir.
De dónde sale cada cifra, sobre qué territorio y de qué fecha. La confianza mide cobertura de datos, nunca calidad de la inversión.
Cobertura de datos
80/100
Lo que esta página no muestra es lo que no se publica sobre el municipio, no un cero.
serie oficial de alquiler (SERPAVI)
series suficientes para medir el momentum
valor tasado oficial (MIVAU)
nivel de mercado estimado
anuncios propios
De cuándo es cada dato
Es el último dato publicado de cada fuente para este municipio.
alquiler
2024
compraventa
2026Q1
tasación oficial
2026Q1
padrón
2025
compraventas registradas
2026Q1
paro registrado
2026M06
MIVAUValor tasado de la vivienda y compraventas registradas
SERPAVIÍndice oficial de referencia del alquiler
INEPadrón, migraciones y ejecuciones hipotecarias
AEATRenta bruta media del hogar
SEPE y Seguridad SocialParo registrado y afiliación
CatastroValor catastral, antigüedad y tipo de IBI
InmobliaCatálogo propio de anuncios, con su score de inversión
Estimación estadística orientativa para comparar mercados, no una tasación ni una recomendación de inversión. La rentabilidad bruta no descuenta gastos, IBI, seguros, vacíos ni impuestos.
